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    近年来,商业银行住房贷款业务开展得红红火火,为广大人民群众实现住房梦想提供了便捷的方式。但相当部分商业银行的个人住房贷款客户对自己所面临的个人住房贷款风险缺乏清楚的认识。对于个人客户而言,正确认识个人住房贷款风险是现代社会必备的金融知识。

    一、  个人住房贷款客户面临的风险

    商业银行的个人住房贷款客户面临的风险主要有以下几种情况:一是个人收入水平不变情况下,利率变动增加还款金额导致的利率风险,影响还款能力;二是利率不变的情况下,经济形势恶化等原因引起个人收入水平下降,影响还款能力;三是利率上升、个人收入下降同时发生,影响还款能力

    个人住房贷款风险中有两个重要的概念:还款能力和利率风险

    1. 还款能力

    还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后,所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。在商业银行的一般贷款业务中,借款人的责任是在贷款发放后向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。所以还款能力不仅仅观察借款人目前的状况,还要观察借款人未来的收入支出情况。因此,还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。流动性是指一个家庭或个人满足其短期服务开支的能力。偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。

    借款人的的还款能力应该通过其收入水平、财务情况和负债情况综合判断。综合历史经验来看,借款人要保持合理的还款能力,其住房贷款的月房产支出与收入比应当控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比应当控制在55%以下(含55%)。

    2. 利率风险

    对于商业银行的个人贷款客户而言,利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动,从而影响个人还款能力的风险。目前,我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款,当贷款利率上升时,借款人每月的还款金额和还款总额将会增加,还款压力增大。即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务,其贷款利率相对较高,同样存在着利率风险。例如,当贷款利率下降时,采用固定利率贷款的借款人就不划算了。

    3.  利率风险的影响示例

    例一:李先生购买了一套商品房,总价100万元,他向银行贷款50万元,采用浮动利率方式,期限30年,等额本息还款方式。当前贷款利率假设为6.656%,经过计算,李先生每月需支付本息3211.81元,还款总额为1156251.73元。

    当利率上升1个百分点至7.656%时,李先生的贷款情况发生了变化。他现在每月需支付本息3549.64元,每月需要多付3百多元的利息,还款总额则达到了1277869.49元,增加了12万余元的利息!

     

    贷款利率

    每月还款金额

    支付利息

    还款总额

    目前贷款利率

    6.656

    3211.81

    656251.73

    1156251.73

    假如利率上升1

    7.656

    3549.64

    777869.49

    1277869.49

    变动情况

     

    337.83

    121617.76

    121617.76

    变动比例

     

    10.52%

    18.53%

    10.52%

    例二:李先生了解浮动利率贷款面临的利率风险后,决定选择固定利率贷款,以规避利率风险。由于通常固定利率贷款的利率会高于现行贷款利率,商业银行提供给他的贷款利率为8.110%。经过计算,李先生每月需支付本息3707.24元,还款总额为1334605.16元。

    李先生选择了固定利率贷款,同样面临着利率风险,不过他锁定了自己在贷款上的利息支出。假设贷款利率维持目前水平不变,李先生每月将比一般贷款多支付近500元。30年下来,李先生将多付近18万元的利息!

     

    贷款利率

    每月还款金额

    支付利息

    还款总额

    目前贷款利率

    8.110

    3707.24

    834605.16

    1334605.16

    假如利率维持目前水平

    6.656

    3211.81

    656251.73

    1156251.73

    多付利息

     

    495.43

    178353.4

    178353.43

    多付比例

     

    15.43%

    27.18%

    15.43%

     

    二、  保持财务状况健康,有效控制贷款风险

    贷款风险是每一个个人贷款客户都必须面临的无法完全化解的风险。但是,通过正确的理财观念,我们能够保持自己财务状况的健康,有效控制贷款风险。

    1、    了解自己的还款能力

    个人客户作出贷款决策之前,首先要了解自己的还款能力。如前文所述,还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后,所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。还款能力不仅仅观察借款人目前的状况,还要观察借款人未来的收入支出情况。个人客户应当客观的判断自己的还款能力,据此作出合理的金融决策,切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入,承担过高比率的负债,导致流动性危机或偿付能力不足的困境。

    2、    合理贷款,保持较佳的负债比率

    个人客户应当合理贷款,保持较佳的负债比率。即便利率出现不利变动,其导致的变化不至于严重影响个人的财务状况。根据中国银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。但对个人客户而言,每月偿还各类贷款的金额如果超过月收入的1/3,就可能对生活质量造成影响。

    3、    选择合适的还款方式和贷款品种

    商业银行住房贷款通常可由客户选择等额本金还款法或等额本息还款法。等额本息法每月的还款额一样,便于记住每月还款额;等额本金法开始的还款压力大,后期压力较小,每月还款额递减,利息总支出较小。在其他条件相同的情况下,等额本金还款法比等额本息还款法所付利息总额少,其面临的利率风险也相对较低,但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息,所以借款人要正确估计自身收支情况,考虑对生活质量是否构成影响,然后做出合理判断。

    目前,商业银行住房贷款的业务品种较多,涵盖了浮动利率房贷、固定利率房贷和部分固定利率房贷。借款人应该根据当前的宏观调控市场发展走势,结合商业银行各业务品种的特点,具体利率条件,考虑自身收入情况、提前还贷因素等,选择最匹配的贷款品种,才能控制贷款风险,保持健康财务状况的目的。

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